Sanierungspflicht nach dem Hauskauf: Was seit dem GModG gilt

Kurzantwort: Eine allgemeine Pflicht, ein gekauftes oder geerbtes Haus energetisch zu sanieren, gibt es nicht. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz musst du aber innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen nachrüsten.

Die frühere Pflicht, über 30 Jahre alte Heizkessel auszutauschen, ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen.

Du hast ein älteres Haus gekauft oder geerbt, und im Notartermin oder beim Makler fiel das Stichwort Sanierungspflicht. Viele Käufer befürchten jetzt teure Auflagen. Tatsächlich sind die gesetzlichen Pflichten überschaubar, und seit der Reform des Heizungsgesetzes sogar geringer als vorher.

Dieser Artikel ist Teil unseres Ratgebers Energetische Sanierung. Hier erfährst du, welche Pflichten nach dem Kauf gelten, für wen sie greifen, welche Ausnahmen es gibt, was mit der alten Heizung ist und was sich 2027 beim Energieausweis ändert.

Inhalt: Was hat sich geändert · Die Pflichten im Überblick · Oberste Geschossdecke · Rohrleitungen · Für wen gelten sie · Ausnahmen · Alte Heizung · Vorgaben bei freiwilliger Sanierung · Energieausweis 2027 · Kosten · Sinsheim · Checkliste · FAQ

Was hat sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz geändert?

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Nachrüstpflichten für oberste Geschossdecke und Leitungen bestehen weiter, nur mit neuen Paragrafennummern. Entfallen sind die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen, das Betriebsverbot für alte Heizkessel und die Beratungspflicht vor dem Einbau einer fossilen Heizung.

Seit 29.07.2026 (GModG)

Oberste Geschossdecke dämmen

§ 35 GModG, inhaltlich gleich

Rohrleitungen dämmen

§ 69 GModG

Heizkessel älter als 30 Jahre

Austauschpflicht für bestimmte Kessel entfallen

Neue Heizung mit 65 % erneuerbaren Energien

Pflicht entfallen, dafür Bio-Anteil ab 2029 für neue fossile Heizungen

Bauteilanforderungen bei Erneuerung

§ 36 GModG

Quellen: BBP Engineering, Reduco, Baukostenplan, jeweils mit Bezug auf BGBl. 2026 I Nr. 226, Stand Oktober 2026.

Welche Pflichten gelten nach dem Kauf oder der Erbschaft?

Nach einem Eigentümerwechsel bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus gelten zwei Nachrüstpflichten mit einer Frist von zwei Jahren: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Zusätzlich gilt: Wer Bauteile freiwillig erneuert, muss Mindestwerte einhalten.

Pflicht

Oberste Geschossdecke

U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K), wenn der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist; alternativ gedämmtes Dach

Frist: 2 Jahre nach Eigentümerwechsel

§ 35 GModG

Heizungs- und Warmwasserleitungen

zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen

Frist: 2 Jahre nach Eigentümerwechsel

§ 69 GModG

Bauteile bei Erneuerung

Mindest-U-Werte, wenn mehr als 10 % einer Bauteilfläche erneuert werden

Frist: bei der Maßnahme

§ 36 GModG

Was gilt für die oberste Geschossdecke?

Grenzt die oberste Geschossdecke an einen unbeheizten Dachraum und erfüllt sie nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, muss sie so gedämmt werden, dass ihr U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt. Alternativ reicht es, das darüberliegende Dach zu dämmen. Ist die Dämmstärke baulich begrenzt, genügt die höchstmögliche Dicke.

In der Praxis ist das eine der günstigsten Dämmmaßnahmen überhaupt. Für 100 Quadratmeter Decke nennen Marktübersichten rund 1.500 bis 3.000 Euro, wenn Dämmstoff eingeblasen wird. Begehbare Lösungen mit Platten kosten mehr.

Praxistipp: Wer ohnehin dämmt, sollte gleich auf den Förderstandard von 0,14 W/(m²K) gehen. Ob dafür Zuschuss oder Steuerbonus möglich sind, klärst du vorab mit dem Energieberater. Wird der Dachraum später ausgebaut, ist die Dachdämmung die bessere Lösung, mehr dazu im Ratgeber Dachsanierung.

Was gilt für Heizungs- und Warmwasserleitungen?

Zugängliche, bisher ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen nach den Vorgaben der Anlage 8 GModG gedämmt werden. Die Frist beträgt ebenfalls zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel. Marktübersichten nennen dafür rund 400 bis 2.500 Euro, je nach Leitungslänge.

Die Maßnahme ist schnell erledigt und spart sofort, weil die Wärme nicht mehr im Keller verloren geht. Ein Installateur oder Heizungsbauer erledigt sie meist in kurzer Zeit.

Für wen gelten die Nachrüstpflichten?

Die Pflichten treffen den neuen Eigentümer, egal ob durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung. Die Zwei-Jahres-Frist läuft ab dem ersten Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002. Hat der Vorbesitzer das Haus seit Februar 2002 selbst bewohnt und nie verkauft, beginnt die Frist mit deinem Kauf. Bei Mehrfamilienhäusern gelten die Pflichten ohne diesen Aufschub.

Wichtig: Wurde das Haus seit 2002 schon einmal verkauft oder vererbt, lag die Pflicht möglicherweise bereits beim Vorbesitzer. Ist die Decke trotzdem ungedämmt, lässt du am besten zeitnah von einem Energieberater prüfen, was für dich gilt.

Der ausführende Betrieb bestätigt dir nach § 96 GModG schriftlich, dass die Anforderungen erfüllt sind. Bewahre diese Unternehmererklärung auf. Wer die Pflichten nicht erfüllt, handelt nach § 108 GModG ordnungswidrig.

Welche Ausnahmen gibt es?

Die Pflichten entfallen, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Zeit durch Energieeinsparung erwirtschaften lassen. Eine feste Jahreszahl nennt das Gesetz nicht. Für Baudenkmale und für unbillige Härten gibt es weitere Ausnahmen.

• Unwirtschaftlichkeit: nach § 35 Abs. 4 GModG, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen.
• Baudenkmal: Ausnahmen nach § 105 GModG, wenn die Maßnahme die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt.
• Härtefall: Befreiung auf Antrag nach § 102 GModG.
• Decke bereits ausreichend gedämmt oder Dach gedämmt: dann besteht keine Pflicht.

Lass die Ausnahme von einem Energieberater prüfen und schriftlich dokumentieren.

Muss ich die alte Heizung austauschen?

Nein. Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine Pflicht mehr, über 30 Jahre alte Heizkessel außer Betrieb zu nehmen. Auch die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss aber ab 2029 einen steigenden Anteil Biobrennstoff oder Wasserstoff sicherstellen, beginnend mit 10 Prozent.

Ab

Mindestanteil Bio oder Wasserstoff bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen

01.01.2029 – 10 %

01.01.2030 – 15 %

01.01.2035 – 30 %

01.01.2040 – 60 %

Quelle: § 43 GModG laut Baukostenplan, Stand 07.10.2026.

Ohne Pflicht bleibt die Frage der Wirtschaftlichkeit: Der CO2-Preis auf Heizöl und Erdgas liegt 2026 bei 55 bis 65 Euro pro Tonne und soll 2027 im selben Korridor bleiben, ab 2028 bildet er sich voraussichtlich im europäischen Emissionshandel. Für den Tausch zu einer klimafreundlichen Heizung gibt es 30 bis 80 Prozent Zuschuss. Mehr dazu im Ratgeber Heizung im Altbau erneuern.

Was gilt, wenn du freiwillig sanierst?

Wer nach dem Kauf freiwillig saniert und mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche erneuert, muss Mindest-U-Werte einhalten: etwa 0,24 W/(m²K) für Außenwand und Dach, 1,3 W/(m²K) für Fenster und 0,30 W/(m²K) für die Kellerdecke. Das ist keine Sanierungspflicht, sondern eine Vorgabe, wie saniert wird. Für die Förderung gelten strengere Werte.

Wie du Fassade und Fenster sinnvoll angehst, steht in den Ratgebern Fassade dämmen und Fenster tauschen.

Was ändert sich 2027 beim Energieausweis?

Beim Verkauf muss der Verkäufer den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern hast du Anspruch auf ein informatorisches Beratungsgespräch, wenn es unentgeltlich angeboten wird. Ab dem 1. Januar 2027 werden Energieausweise digital und enthalten mehr Angaben. Die Effizienzklassen A+ bis H bleiben für Wohngebäude.

Weitere Änderungen ab 2027 laut Marktübersichten:

• Ausweise vor 2027 bleiben zehn Jahre gültig.
• Für kleine Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist kein Bedarfsausweis mehr Pflicht.
• Der Verbrauchsausweis stützt sich auf zwei Jahre Verbrauchsdaten.
• Auch Baudenkmale brauchen beim Verkauf einen Energieausweis.

Der Energieausweis zeigt den Ist-Zustand. Wie du daraus einen Plan machst, erklärt der Ratgeber zum individuellen Sanierungsfahrplan.

Was kosten die Pflichtmaßnahmen?

Die gesetzlichen Pflichten nach dem Kauf sind vergleichsweise günstig: Marktübersichten nennen rund 1.500 bis 3.000 Euro für 100 Quadratmeter oberste Geschossdecke mit Einblasdämmung und rund 400 bis 2.500 Euro für die Leitungsdämmung, zusammen etwa 2.000 bis 5.000 Euro. Teurer wird es nur, wenn du freiwillig mehr sanierst.

Was eine umfassendere Sanierung nach dem Kauf kostet, zeigt der Ratgeber zu den Sanierungskosten pro m².

Gerade gekauft? Wir prüfen vor Ort, ob oberste Geschossdecke und Dach die Anforderungen erfüllen, und setzen die Dämmung um. Anfrage senden

Sanierungspflichten in Sinsheim und im Kraichgau

Die Pflichten gelten bundesweit gleich, eine zusätzliche Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es in Baden-Württemberg und in Sinsheim nach derzeitigem Stand nicht. Für eine neutrale Einschätzung, was nach dem Kauf zu tun ist, bietet die KLiBA im Rhein-Neckar-Kreis eine kostenlose Erstberatung an. Bei Kulturdenkmalen ist die untere Denkmalschutzbehörde zuständig.

• Erstberatung: KLiBA Heidelberg – Rhein-Neckar-Kreis, Telefon 06221 99875-0.
• Vor dem Kauf: Was du bei Besichtigung und Bausubstanz prüfen solltest, steht im Ratgeber Altbau kaufen. Preise und Stadtteile in Sinsheim findest du unter Haus kaufen in Sinsheim.
• Kommunale Förderung: Bei der Stadt Sinsheim oder deiner Gemeinde nach Programmen und Sanierungsgebieten fragen.

RS Bau begleitet Käufer bei Besichtigungen und prüft die Bausubstanz. Mehr dazu auf den Seiten Immobilienberatung und energetische Sanierung in Sinsheim.

Typische Fehler nach dem Hauskauf

• Frist verpasst: Die zwei Jahre laufen ab dem Eigentümerwechsel, nicht ab dem Einzug.
• Decke gedämmt, obwohl der Dachausbau geplant ist: Dann lieber gleich das Dach dämmen.
• Nur auf Mindeststandard gedämmt: Für Förderung oder Steuerbonus braucht es bessere Werte.
• Alte Heizung aus Angst sofort getauscht: Es gibt keine Austauschpflicht mehr, plane den Tausch mit der Hülle.
• Unternehmererklärung nicht aufbewahrt: Sie ist dein Nachweis.

Checkliste: Die ersten zwei Jahre nach dem Kauf

• Datum des Eigentümerwechsels notieren, Frist berechnen
• Energieausweis und Unterlagen des Vorbesitzers sichern
• Prüfen lassen: oberste Geschossdecke oder Dach gedämmt?
• Leitungen in unbeheizten Räumen prüfen
• Ausnahmen prüfen und dokumentieren lassen
• Pflichtmaßnahmen beauftragen, Unternehmererklärung aufbewahren
• Kostenlose Erstberatung bei der KLiBA nutzen
• Für weitere Maßnahmen Sanierungsfahrplan überlegen

Häufige Fragen zur Sanierungspflicht

Gibt es eine Sanierungspflicht nach dem Hauskauf?

Eine allgemeine nicht. Du musst aber innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, und zugängliche ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen nachrüsten.

Muss ich eine über 30 Jahre alte Heizung austauschen?

Nein. Die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz seit dem 29. Juli 2026 entfallen.

Gilt die Sanierungspflicht auch bei einer Erbschaft?

Ja. Die Pflichten gelten bei jedem Eigentümerwechsel, also bei Kauf, Erbschaft und Schenkung. Die Frist beträgt zwei Jahre.

Was passiert, wenn ich die Pflichten nicht erfülle?

Das ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GModG und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.

Muss ich das ganze Haus dämmen?

Nein. Pflicht ist nur die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach. Fassade, Fenster und Keller sind freiwillig. Wenn du sie erneuerst, gelten aber Mindestwerte.

Gilt die Pflicht, wenn ich schon seit Jahren im Haus wohne?

Wenn du am 1. Februar 2002 Eigentümer warst und das Haus selbst bewohnt hast, gilt die Pflicht für dich nicht. Sie greift erst beim nächsten Eigentümerwechsel.

Muss ich wegen der EU-Gebäuderichtlinie mein Haus sanieren?

Nein. Die EU-Gebäuderichtlinie legt für Wohngebäude nationale Ziele für den gesamten Bestand fest, keine Sanierungspflicht für einzelne Eigentümer.

Fazit: Wenige Pflichten, viele Chancen

Nach dem Hauskauf sind die gesetzlichen Pflichten überschaubar: oberste Geschossdecke und Leitungen innerhalb von zwei Jahren. Die Austauschpflicht für alte Kessel ist entfallen. Wer ohnehin dämmt, sollte gleich an Förderung, Steuerbonus und einen Sanierungsfahrplan denken. Lass dir nach dem Kauf vor Ort zeigen, was zu tun ist: Anfrage senden.

Welche weiteren Maßnahmen sich lohnen, zeigt der Ratgeber Energetische Sanierung. Für den Förderweg lies weiter bei Steuerbonus oder Zuschuss.

Aktualisiert am: 31.10.2026

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung. Paragrafenangaben beziehen sich auf das GModG in der Fassung ab 29.07.2026. Verbindlich ist der Gesetzestext.